轻资产与“地产”之间 万达欲“借壳”重回港股？

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　上市资产包真的只有轻资产商业运营吗？打算“借壳”的主体——乐山万达广场投资有限公司的信息，却有些值得深究。

　　观点地产网 万达商业2016年9月20日正式从港交所退市，如今刚好整整4年7个月，在A股不得其门而入之后，王健林重回资本市场的计划似乎有了新动态。

　　4月20日，中国新城镇(0.17, -0.00, -2.30%)发展有限公司公布，其拟通过公开征集受让方的方式协议转让中国新城镇29.17亿股股份一事，如今共有3家意向受让方向其控股股东国开国际控股提交了申请材料，并缴纳了缔约保证金，分别为：中国能源建设(0.77, -0.02, -2.53%)集团有限公司、无锡市交通产业集团有限公司及乐山万达广场投资有限公司。

　　中国新城镇29.17亿股股份，占中国新城镇已发行股份数量的29.99%。而据观点地产新媒体了解，截止本公告日，国开国际控股持有中国新城镇5，347，921，071股股份，占后者已发行股本的约54.98%。

　　这也意味着，交易完成后，国开国际控股持有中国新城镇的股份降至约24.99%，最终受让方则持股29.99%，并成为中国新城镇控股股东。

　　只是“肥肉”同时有三家企业看中，万达商业能否拿到这个“壳”还是未知数。

　　况且中国新城镇也在公告中提示，国开国际控股将尽快组织评审委员会对意向受让方进行综合评审，按照《金融企业国有资产转让管理办法》（中华人民共和国财政部令第54号）等有关规定，在综合考虑各种因素的基础上择优选择，并在获得国开国际控股的国有资产监督管理部门批准后确定最终受让方，与其签署本次公开征集转让的正式协议。

　　“若经综合评审和国有资产审批程序没有产生最终受让方，则国开国际控股可重新公开征集受让方或终止本次公开征集转让事项。”

　　退市这些年

　　事实上，在经历了四年半“回A”遥遥无期的排队之后，万达对于A股IPO已不抱期望，并最终在今年3月24日宣布，撤回万达商业A股IPO申请。

　　“基于对自身战略的研判，大连万达商业管理集团股份有限公司决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。”万达集团在通告中这样表示。

　　上市目的地还是港交所，上市主体还是万达商业，但已经又不是曾经上市过的万达商业。

　　过往资料显示，万达商业首次登陆资本市场，是在2014年12月23日在港交所敲钟，并成为当年港交所最大IPO。

　　而这次意向接盘中国新城镇的乐山万达广场投资有限公司，则是在2014年10月13日注册成立，最初100%出资公司就是当时即将登陆港交所的“大连万达商业地产股份有限公司”。

　　在香港上市之后，2015年9月，万达商业还启动了内地IPO程序，向证监会报送了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主。

　　后来的故事大家应该不陌生——2016年3月，登陆资本市场仅一年多的万达商业宣布，管理层鉴于内地和香港市场的估值落差，万达商业计划从港交所退市，同时推动其在国内A股上市。

　　当年5月底，万达商业将私有化价格确定为52.8港元，仅比48港元的发行价溢价10%。并最终在2016年9月30日正式自港交所退市。

　　再后来，转型“轻资产”成为企业共识。2018年1月，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等4家战投。彼时，董事长王健林曾承诺，在一至两年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

　　乐山万达广场投资有限公司的股东“大连万达商业地产股份有限公司”，也在2018年3月13日更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。

　　事实上，为了往轻资产转型，万达集团在2017、2018年间的出售动作从未停止，从文旅城到海外资产，再到电影、体育及金融业务。

　　王健林2019年初介绍：“2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。从2019年起，开业的轻资产广场超过一半，以后占比越来越高，也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。”

　　至2019年底，万达商管宣布完成房地产业务剥离，集团所有地产业务则归到万达地产体系之中，继续从事房地产开发业务，通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。

　　或许不止轻资产？

　　但转型轻资产的同时万达集团也在“掉队”。过往数据显示，自2016年从港股退市后，万达商管的营业收入由微升转为下滑，并且下滑幅度正在进一步扩大。2015年末到2019年末，其营业收入分别为1321亿元、1298.55亿元、1355.67亿元、1065.49亿元、786.56亿元，同比下降1.7%、上升4.4%、下降21.4%、下降26.18%。

　　2019年，万达商管归属母公司的净利润243.98亿元，也同比减少17.28%。

　　于是2020年，当重新重视地产业务的王健林，提出全年地产销售目标是1000亿元时，不少报道的一致说法是“万达重回地产”。

　　只是现实太骨感，万达在去年6月末向各个项目汇集销售数据之后，得出的结果是，上半年地产集团完成销售额仅200多亿元。为此，彼时的万达地产集团总裁吕正韬，也于7月6日从供职18年的公司离开，接任者是张霖。

　　万达集团2020年的地产业务如何暂时不得而知，因为其今年1月公布的业绩数据已简单了许多，仅披露2020年万达实体服务业的经营数据。

　　数据透露，2020年第四季度，全国368座万达广场客流同比增长6.4%，销售额同比增长15.8%；全国可比万达广场客流同比2019年回升至97.4%，全国可比万达广场销售额同比2019年增长7.7%

　　2020年全年，全国万达广场出租率99.4%，租金收缴率99.9%；据悉，为支持中小商户抗击疫情，2020年全国万达广场减免租金超过43.3亿元，如扣除这一因素影响，2020年全国万达广场租金同比2019年增长8.1%。

　　上市资产包真的只有轻资产商业运营吗？打算“借壳”的主体——乐山万达广场投资有限公司的信息，却有些值得深究。

　　据观点地产新媒体查悉，乐山万达广场投资有限公司的控股股东，在2019年1月22日已变更，“大连万达商业管理集团股份有限公司”退出，并由“万达地产集团有限公司”成为新的全资控股股东，法人代表也在7月30日由吕正韬变更为张霖，这两者也刚好是先后主持万达地产业务总裁。

　　而企查查的企业信息也显示，乐山万达广场投资有限公司对外投资企业达121家。对外投资行业前五行业中，房地产业有81家，租赁和商务服务业26家，金融业4家，批发和零售业4家，科学研究和技术服务业2家。

　　仅从表面看，乐山万达广场并不只有“轻资产”。