资本狂欢上半场：房企1.5万亿资金等待出笼

avant1983

2015年全国房地产销售数据是7.3万亿，而今年上半年就已达到4.9万亿，难怪恒大将全年销售预期提高了50%，到3000亿元。房地产的火爆显然是“稳增长”与“供给侧改革”平衡的结果，当“风景这边独好”时各路资金大举涌入房地产业就不足为奇了。但需要警惕的是，房地产企业手中大约1.5万亿资金犹如高悬的“堰塞湖”，为其疏导出合理的归宿是下一步需要考量的重点。

　　对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，或未来三年房价上涨不超过100%，“地王”都将面临巨大的入市难度，对房地产企业带来的资金压力将不可忽视。

　　本轮市场的大幅升温，正使得一年前还深陷泥潭的房地产业，迅速转危为安。

　　数据显示，今年1-7月，全国房地产企业到位资金增速为15.3%，继续处于高位。自3月以来，房地产企业到位资金增速一直快于房地产开发投资增速，且两者之间的差距不断拉大。这说明，企业的资金状况愈加良好。

　　从宏观背景来看，利率偏低、房地产市场向好、实体经济不振等因素，正在催生一场新的资本流动大潮，房地产业已成为这一趋势的受益者。

　　有分析认为，鉴于经济形势很难在短期内逆转，加之房地产市场也呈现出升温势头，预计短期内房企的资金状况会继续改善。但这并不意味着企业将彻底得到救赎，高价地的扎堆出现，以及新增贷款持续进入楼市，正在警示市场风险的存在。政策层面的控制，则有可能使这些风险在明后年集中显现。

　　从负债泥潭到持币待购

　　在刚刚发布的房企半年报中，资金层面的改善成为一个重要特征。在低利率的货币环境下，很多企业将现金余额作为一项指标而独立发布。

　　其中，截至今年6月底，融创手中的现金超过400亿元，较去年底增长近半。同期，虽然经历了对中信部分地产业务的收购，中海的资金流仍然超过了1000亿元。号称要冲击3000亿销售规模的恒大，则声称手中的现金超过2100亿元。

　　根据统计局的数据，今年1-6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%。尽管低于今年4月和5月，但这一增速仍然创下2014年来的最高值。而去年同期，企业到位资金增速仅为0.1%，且去年3-5月，上述指标增速为负。

　　也就是说，仅仅一年多之间，房企就从负债泥潭中走出，并过渡到“持币待购”的阶段。

　　其中，今年1月挂牌上市的融信中国，就成功借助国内房地产的回暖和资本市场的便利，将净资产负债率调整至90%，比去年同期下降63.6个百分点。

　　从分项数据中，能够清晰地看出这种变化的原因。今年上半年，定金及预收款同比增长34.1%，个人按揭贷款增长57.0%，这两项指标占房企资金来源的比重为44.3%。而去年同期，这两个指标的增速分别为-0.9%和10.0%，占总体资金来源的比重为36.1%。这也说明，销售回款仍然是房企最主要的资金渠道。

　　与此同时，利用外资的增速，从去年上半年的-3.9%，进一步降至-63.2%。这被看做是企业通过国内发债的形式，大幅替换美元债的结果。

　　这一结果正体现了宽松的货币环境。上海易居研究院智库研究总监严跃进向记者表示，资金便宜也是一个很重要的特点，部分房企发行3年期及以上的公司债，利率成本可以控制在4%以下的水平。

　　值得注意的是，由于实体经济不振，其他资金流入房地产业，也成为近期资本流动的重要特点。

　　据记者了解，除在二级市场举牌房企股票外，保险资金介入拿地和项目操作阶段的行为，在东部城市普遍存在。从年中开始，一些保险公司甚至独立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造业资金转而炒房，或者以入股的方式介入项目开发，同样是今年以来常见的现象。

　　冲高后的风险警示

　　进入下半年，房企面临的环境似乎愈加乐观。数据显示，今年前7月，房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%，增速虽比1-6月份回落0.3个百分点，但仍连续4个月维持在15%的高位以上。

　　但在投资端，前7月全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%。且该指标已连续5个月低于到位资金增速。

　　资金来源充裕，投资没有起色，结果便是企业手中的可用资金越来越多。一旦出现优质项目，就很容易受到追捧。今年下半年以来，土地市场的争夺愈加激烈，“地王”的诞生也更加密集，便是一种体现。

　　这种情况可能随着市场的升温进一步加剧。易居研究院近日发布数据显示，2016年8月份，其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2287万平方米，环比今年7月增长9.2%。这也是在经历了连续三个月下滑后，房屋交易市场首次出现升温。

　　尽管本次升温有政策刺激下的恐慌因素，但由于传统旺季“金九银十”即将到来，因此今年市场的第二波行情仍然被认为有可能出现。

　　严跃进就表示，从目前市场的购房情绪看，购房积极性在增加，如果企业继续抓住时机去库存，那么销售回款资金的增加，也会使房企的资金状况进一步得到改善。

　　但潜在的风险同样值得警惕。土地市场的过热，以及经济结构中“房地产独大”的现象，已经引发政策层面的关注。且有观点认为，在经历今年的销售“大年”之后，明年楼市降温将不可避免。因此，资金进入房地产业的步伐或将放缓。

　　莫尼塔(上海)信息咨询有限公司认为，7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，因此可以看到，信贷驱动的楼市风险进一步加剧。该机构表示，工行、建行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

　　上述机构还指出，随着热点城市地王频出，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。

　　就这些高价地项目本身而言，其后续运营的前景也并不明朗。中原地产首席分析师张大伟表示，对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了“地王”的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，这些“地王”都将面临巨大的入市难度。其对房地产企业带来的资金压力将不可忽视