看看楼市大局已定, 房地产新一轮洗牌, 该不该买房定下来了 - 比思論壇

举个例子：原本社会上，所有居民有14亿存款，出于风险意识和中国老一辈人受了太多的苦，所以都会存下一些钱。前几年，中国居民储蓄率是全球最高。

问题来了，存款并不能带动经济，投资、消费才能拉动经济增长，那么，央行发行大量的货币，给开发商建房子，再借钱给居民买房，一圈下来，我们修了更多的房子，钱让银行和开发商赚了，经济也被拉动，居民更加勤快的工作还贷款，经济就活了。

举个例子：银行凭空印钞的钞票，如果不进入房地产市场，那么极有可能进入消费品市场，比如推高大米、小麦、玉米、猪肉、火腿肠、油焖小龙虾的价格。

央行印出的钞票通过开发商带动相关产业，最终，投机客和刚需买单，银行对开发商的钱是比较好控制的，因为开发商贷了款，必须要还，而多赚的钱，本就是市场的钱，不是突然凭空印出的。

作为蓄水池，央行首先要保证的，就是资金不外流，比如有人高位卖房套现，然后换汇，在境外购买资产，这样，就会造成人民币对外币大幅贬值。

最后，说说为什么说美联储也是印钞机：因为美元货币霸主的地位，只要美国印钞，美元就会流向全球，造成全球资金泛滥，所以除了我们的央行，美联储对全球货币宽松的影响非常大，由此也影响到了国内。

中国经济明年上半年压力仍然较大，又认为未来会向上，一方面我们出台了一系列政策，财政政策、货币政策也好，它们的效果可能需要半年左右的时间。从经济的角度我看到比较好的现象，就是投资。以往中国长期靠投资，尤其是基础设施投资拉动增长，但是最近一年出现了过去几十年都少有的现象：基础设施的投资增速较快下降，但制造业和民间固定资产投资比较平稳，甚至有所上升。制造业当中大概有80%是民营企业投资的，只有20%是非民营企业投资的。所以，我们一方面要看到民营企业困难，另一方面，也要看到民营企业在逐渐向好。我对数据进行分析后发现，最近的民营企业投资属于产能升级换代的投资，不是去库存、去产能后增加的投资，而是在投资的质量上上升了一个层次，尤其是行业龙头企业的投资。

消费方面，消费对GDP增长的贡献已经达到78%。由于消费还要继续升级换代，所以未来要进行服务业的改革和开放。美国的服务业占比是80%，印度的人均GDP不到我们的1/3，但2016年服务业占比比中国还高。我们现在服务业的占比只有53%，还有很大的发展空间。

中国从1998年房改到现在20年，真正市场化的房地产调控只有15年，过去调控的方式是什么？凡是经济下来了，就通过房地产把经济拉上去；房价涨得太高，再把它压下去。由于我国近20年来的房地产调控多次摇摆不定，形成了市场对房价只涨不跌的预期，也危害了房地产市场的平稳健康发展。

这一次和以前是不同的，房住不炒，这几乎已经成了国家的方针和战略。有的地方房价确实是下降了一些。可以说,我国长时期形成的房价只涨不跌的预期正处在转变的临界点上,这是好事，应该长期坚持下去。我国房价收入比已远超国际一般水平，甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出很多。我国房价调控最理想的方法是，通过房价长期平稳，使房价涨幅长期低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回落，避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整，这是我国房地产调控唯一可选择的道路。

经济与收入不断增长，这是过去支撑房价的关键因素，人们预期自己未来的收入增长很多，但可能今后我们的经济和收入都不会向过去那么快增长了，怎么维持这个局面？

这需要通过进一步推进改革开放来实现，其中包括服务业的改革开放。如果中国的服务业发展得好，将在未来10年甚至20年内保持对经济增长的较大贡献。

有些人误解服务业脱实向虚，实际上不是，服务业当中很多都是高科技含量的。马云说未来的服务业就是制造业，未来的制造业就是服务业，我觉得应该加两个字，叫未来的先进的服务业，就是先进的制造业，先进的制造业就是先进的服务业。例如手机制造属于制造业，但手机设计属于服务业，专利、品牌等等都属于服务业，目前也都已计入GDP。教育，医疗、养老、文化娱乐，这些都是现在我国的短板。我们现在所说的过剩产能基本都在制造业，服务业几乎没有过剩。推动服务业发展，促进消费升级和内需增长，这是我们未来发展的方向。

多位专家表示，明年房地产投资增速将继续放缓，同时房地产调控政策将延续“因城施策”态势，虽然可能会进行边际上的调整，但并不意味着房价会大幅上涨，精准、精细调控将更为突出。

伍戈指出，从目前来看，行政性的限贷、限购依旧没有放松，但房贷利率已触顶，甚至可能已经边际下滑。同时，随着未来棚改力度的进一步减弱、棚改货币化刺激的进一步减少，2019年房地产全国的库存应该是被动积累的。

“这将会对房地产商购地行为产生一些影响，从而使得土地购置出现明显降温。”伍戈认为，与此同时，随着房贷利率受银行间市场传导的一些边际上的转向，房地产投资会有下降趋势，特别是在2019年一季度。

根据国家统计局公布的最新数据，1-10月，全国房地产开发投资完成额达9.93万亿元，同比增速为9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点；其中住宅开发投资完成额达7.03万亿元，同比增速为13.7%，增速回落0.3个百分点。东莞证券分析师何敏仪表示，房地产开发投资增速二季度以来小幅回落，但仍维持在近年高位，并且明显高于固定资产投资增速。在当前楼市销售有所转弱的情况下，明年一季度开发投资增速有望延续下降趋势。

长江证券宏观首席分析师赵伟认为，明年房地产投资跟以前的逻辑将不一样，较难出现整体的放松，很有可能出现的是因城施策背景下，部分城市可能会有微调。

伍戈预计，明年的房地产调控政策可能会进行边际上的调整，但并不意味着房价会大幅度上涨。在房地产供给端可能有更多的放松措施，但需求端短期内依然会受到很多掣肘。“有理由相信房地产投资的相对下行速度会得到控制，房价也不会明显起来，这可能是比较合意的政策结果。”

东北证券分析师高建表示，2019年房地产调控政策将保持“因城施策”的方针，以“稳”为核心，稳房价、稳地价、稳预期，“房住不炒”。明年年中，部分调控效果较好的城市或将逐步去“行政化”的调控手段，鼓励支持刚需购房，防范出现新的库存风险。

何敏仪指出，过去政府对于房地产市场始终处于“收紧—调控—放松—刺激—收紧”的周期循环中。当前地方财政依赖土地出让金、房地产行业对GDP增长及金融体系稳定仍有重要的影响。预计明年上半年行业政策面会延续平稳、平静状态，精准、精细调控将更为突出，政策边际效应减弱，超预期调控的可能性较低。

现在自媒体，以及各界新闻媒体都在议论今年的楼市的走向，其实只不过是一个经济的调整，变革的周期，每一十年的经济动荡与改变，似乎是一个不成文而且又有规律可寻的现象。

中介的倒闭潮：自731以后，一线城市楼市率先趋于稳定，小中介关店潮轰然来临，北京号称10万经纪人的去向已经是一个很不明朗的话题，市内已经没有可以开发的场地，二手市场趋冷，房价颇高。这是一个很危险的经济扭转点。自今年8月份以后，特别是二三线城市，众多楼盘的销售情况已经是捉襟见肘。促销的消息很频繁，买楼送宝马，卖铺送豪车，等促销信号再二三线城市满地开花。新房，二手房的倒挂情况尤为严重，同一地标，同一地段，新房二手房差价在3000元/每平方-10000左右/每平，（据城市的地段的大数据显示）

现象一：银行提高个人住房贷款商贷利率，最高可达到原来基准的1.3倍，据调查显示，全国二线城市中武汉个人房贷利率占据全国最高，其次，政府的政策，意见口号很明显的是在抑制房价上涨。虽然打击的是炒房客，但是星星之火可以燎原的，一旦炒房客的退出，房地产的市场也会回归平静。

现象二；央妈放水已不是调解经济的唯一途经，而且政府在控制房价的同时，也是在控制经济的过快增长，货币同比贬值速度放慢，中低等收入家庭开始勒紧裤腰带过冬，“喊穷”已经是一种趋势，一种生活的常态和标准，房地产的负资产严重，据调查显示90后的人均负债高达12万左右。有多少是流入房地产的？其实已经很明确了，特别是在二三线城市，透支的生活和未来。

现象三：金九银十的购房热退去，二手房的交易量下滑到不可以维持房地产公司的正常运作，众多私营，民营的小中介采用融资，并购等形式勉强维持生存，据可靠数据显示一线城市金九银十时期环比成交量降低百分之60%以上，众多的房地产中介人员的转型，裁员，降低开支。

靠房地产来发家致富的年代已经过去了，现在网上流行一段话：“在过去，圈个地，就能挤进福布斯排行榜，而现在，福布斯的富豪榜慢慢的倾向于互联网，新媒体，新制造。”不是房地产不行了，而是靠这种负资产，不断印刷钞票来增长国民经济的已经威胁到了经济泡沫的加剧！