保利发展稳中有进：销售突破5000亿夺16城销冠 融资优势显著

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　4月19日晚间，保利发展（股票代码600048）发布2020年年度报告，营业收入2430.95亿元，归母净利润289.48亿元，继续双双增长。目前的已收未结资源充足，为后续业绩增长奠定基础。全年销售额突破5000亿元，继续保持行业前五。同时，中心城市深耕成效进一步提升，销售过百亿城市增至15个，市占率进一步提升，销售额16城排名第一，39城排名前三。三条红线0踩线，财务保持稳健。2020年新增直接债务融资成本仅3.6%，融资优势延续。

　　业绩稳步提升 一主两翼成效显著

　　进入房地产发展的下半程，保利发展顺应新阶段，提出了“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为翼”的发展战略，在坚持房地产开发主业的同时，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向以地产相关多元业态为扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心等场所内，为用户提供全方位的综合服务，形成了地产相关多元化的业务能力和产业布局。

　　报告期内，保利发展实现营业收入2430.95亿元，同比增长3.04%；实现归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%。其中，房地产开发收入2263.76亿元；其他两翼产业实现收入154.32亿元，同比增长36.49%，增速较2019年的0.49%大幅提升，表现亮眼。两翼业务向好，未来有望对营收形成强劲补充。

　　2020年，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长35%，增速较快。而截至2020年末，保利物业期末在管面积达到3.8亿平米、合同面积5.67亿平米，合同管理项目1948个，在行业内处于领先水平。保利商业2020年也取得了较大的发展，品牌力进一步增强，当期新签购物中心20个，截至2020年末，已开业大型购物中心26个，开业面积达178万平米。而保利目前的销售代理业务已经覆盖全国200多个城市，不动产基金累计管理规模逾1400亿元。

　　截至2020年末，保利发展的合同负债约3656.3 亿元，同比增长11.5%，已售未结资源充足，为未来的业绩结转打下结实基础。

　　核心城市优势进一提升 土储资源优质

　　2020年，保利发展实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%；签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。值得一提的是，自2020年疫情褪去后公司销售快速恢复，4月起连续8个月单月销售额创历史新高。销售规模继续稳居行业前五，截至2020年，公司的市场占有率提升至2.90%。

　　保利发展的核心区域及城市深耕效果显著。即使在受疫情影响了三四个月的情况下，仍然取得了不小的进步。2020年，保利发展目前市场以一二线为主，销售额占比达到74%。2020年，在16个城市排名市场第一，39个城市排名市场前三。并且2020年，保利单城签约过百亿城市增加2个至15个，其中广州、佛山合计销售规模超 820 亿，成都超 200 亿，上海、杭州、南京、北京等超 100 亿，在这些高能级城市已形成较大的优势。

　　2020年，保利发展拓展项目146个，新增建筑面积3186万平米，拿地成本约7385.44元/平米，约占当期销售均价的50%。截至2020年末，公司拥有土地储备17096万平方米，可满足2-3年开发需求，储备合理。其中38个核心城市占比65%，“中心城市+城市群”的定位下，土储质量较高。

　　三道红线全部达标 债务结构优化

　　截至2020年末，保利发展的剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，“三道红线”中的三项指标均未踩线，划为绿档。

　　截至2020年末，保利发展的有息负债合计2968.02亿元，其中短期有息负债占比约21.76%，短债占比较小，债务结构进一步优化。

　　良好的财务状况令保利发展的资金优势进一步提升，本就处于业内低位的融资成本连续两年下降。2020年，保利发展的新增直接债务融资83.1亿元，平均成本仅3.6%。截至期末，公司整体平均融资成本为4.77%，较2019年的4.95%进一步下降0.18个百分点，而2018年为5.03%。

　　保利发展坚持实施持续稳定的高比例现金分红政策，2020年每股分红0.73元人民币，分红比率约30.18%。保利上市以来已累计分红458亿（含2020年度拟分红金额），为股权融资的1.75倍，持续为股东创造价值。保利发展近期发布了《2021-2023年股东回报规划》，其中表示：未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。此后也将保持可观的分红规模。